Vliv kvality životního prostředí na ceny nemovitostí

Title (EN): 
The impact of environmental quality on property prices
Vydání: 
Abstrakt: 
Při utváření cen nemovitostí sehrává podstatnou roli celá řada faktorů, a to i v prostředí České republiky. Kvalita životního prostředí je často zmiňována jako jeden z významných faktorů. Práce zkoumá vliv kvality životního prostředí zastoupenou hodnotami znečištění ovzduší, která je korelována s průměrnými kupními cenami bytů a stavebních pozemků na úrovni bývalých okresních měst v České republice za účelem zjištění míry závislosti.
Abstract (EN): 
In a process of forming property prices a wide range of determinants plays a significant role, also in the Czech Republic. The environmental quality is often mentioned as one of the significant determinant. The work examines the impact of environmental quality presented by values of air pollution which is correlated with average market flats and plots prices at the level of district towns in the Czech Republic. This has been done in order to find out measure of independence.

 

Úvod

Bydlení představuje velice komplexní jev lidské společnosti a přináší s sebou problémy ekonomického, sociálního, politického i právního charakteru. Samotné ceny nemovitostí v českém prostředí zaznamenaly za posledních několik let skutečně dynamický vývoj. Zejména hospodářská a finanční krize se podepsala na změnách cen nemovitostí a její následky jsou patrné i dodnes. Trh nemovitostí dlouhodobě vykazuje množství specifik a z ekonomického hlediska ceny nemovitostí kopírují růst reálných příjmů domácností. [1] Existují ale i další faktory, které hrají významnou roli v procesu vytváření cen nemovitostí. Zajímavou hypotézu nabízí stav životního prostředí a jeho vliv na ceny nemovitostí. Obecně se soudí, že tam, kde je kvalitní životní prostředí, jsou i ceny nemovitostí vyšší. Otázkou je, zda je tomu skutečně tak. Pracovní hypotéza proto byla stanovena následovně: na území s vyšší kvalitou životního prostředí je předpoklad výskytu dražších nemovitostí.

Při bližším zkoumání kvality životního prostředí je třeba zaměřit pozornost na dostupná data indikátorů kvality životního prostředí. Jen pomocí zjištěných indikátorů lze poté vyhodnotit atraktivnost lokality území a zkoumat daný vliv kvality životního prostředí na ceny nemovitostí. Indikátorů je samozřejmě celá řada a všechny nebylo možné zahrnout do výsledné databáze, proto byly pro účely práce vybrány jen ty indikátory, které jsou pro bydlení klíčové – tzn. kvalita ovzduší a kvalita pitné vody. Pro lepší představu o stavu životního prostředí je v práci uveden ještě i údaj o ekologické stabilitě[1]. Určující jsou tedy pro práci: kvalita ovzduší a kvalita pitné vody. Bezpochyby tyto dva ukazatelé popisují „nejzákladnější“ složky životního prostředí, nutné pro život obyvatel kdekoli na světě.

Cílem tohoto článku je představení výsledků korelační analýzy mezi cenami nemovitostí a vybranými hodnotami indikátorů kvality životního prostředí, které by mohly být klíčové při hledání „ideální“ lokality pro bydlení.

 

Sběr dat pro korelační analýzu cen nemovitostí a indikátorů kvality životního prostředí

Zdrojová data nutná pro korelační analýzu byla sledována pro roky 2003 a 2008. Vybrané roky ve výsledné analýze podchycují situaci na trhu nemovitostí v roce 2003 a dále potom po pěti letech v roce 2008, jedná se o rozmezí s dostatečným časovým odstupem, aby se projevily případné změny a aby data ještě nebyla výrazně ovlivněna hospodářskou krizí.

Zdrojem pro ceny nemovitostí byly údaje zjištěné z databáze finančních úřadů, které na základě daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí evidují reálné, skutečné placené (přiznané) ceny. Jedná se o průměrné kupní ceny nemovitostí uváděné v databázi Českého statistického úřadu. [2]

Pro danou korelační analýzu připadá vhodný soubor bývalých okresních měst, u kterých lze vyhledat ceny nemovitostí a dále také vybrané hodnoty indikátorů kvality životního prostředí. Z toho důvodu výsledný zkoumaný vzorek zahrnuje 70 bývalých okresních měst s výjimkou hlavního města Prahy a Mladé Boleslavi. Důvodem nezahrnutí Prahy zůstává její specifický charakter a jedinečné postavení hlavního města, související s faktem, že se jedná o ekonomicky vyspělý a bohatý region s diametrálně odlišnými cenami nemovitostí. Mladá Boleslav sice právem patří do skupiny bývalých okresních měst, nicméně bohužel nikde není k dispozici údaj o průměrné kupní ceně bytů v Mladé Boleslavi za rok 2003, proto tedy Mladá Boleslav musela být z analýzy také vypuštěna. Vzorek 70 měst je ale postačující k potvrzení, případně vyvrácení hypotézy.

 

Ø  Ceny nemovitostí

Ceny nemovitostí jsou v databázi Českého statistického úřadu [2] zastoupeny průměrnými kupními cenami bytů a stavebních pozemků ve sledovaných 70 městech. Jsou uváděny v jednotkách Kč za 1 m2.

 

Tabulka 1- Průměrné kupní ceny nemovitostí ve vybraných městech v letech 2003 a 2008

 

 

Ø  Indikátory kvality životního prostředí

V případě kvality životního prostředí jsou některé prvky klíčové a jiné na druhou stranu nehrají tolik důležitou roli. V první řadě je pro kvalitu bydlení podstatná schopnost ekosystému vyrovnávat se s vlivy v daném území. Tato schopnost je vyjádřena v podobě koeficientu ekologické stability.[2] Avšak koeficient ekologické stability je pouze teoretickým ukazatelem a ve výsledné korelaci nakonec není zastoupen. Slouží jen pro orientaci a jako doplňující informace o stavu životního prostředí v daném území.

Dále lze jednoduše pomocí hodnot znečištění vyjádřit kvalitu ovzduší v místě. S bydlením také bezpochyby souvisí zdroje pitné vody a kvalita pitné vody. Poslední dobou je např. také třeba zohlednit i lokalitu z hlediska záplavového území, zdali je ve městě tzv. aktivní zóna záplavového území. Kvalita půd představuje další ukazatel, který lze považovat spolu se záplavovým územím za doplňkový.

Zdroje hodnot výše uvedených indikátorů nabízí ve srozumitelné tabulkové podobě Český statistický úřad. [3,4] Jak bylo již uvedeno výše, jako rozhodující pro zkoumání korelace s cenami nemovitostí byly především zvoleny indikátory kvalita ovzduší a kvalita pitné vody.

Kvalita ovzduší je vyjádřena prostřednictvím emisí základních znečišťujících látek ovzduší (REZZO 1-3, Registr emisí základních znečišťujících látek) [2]. Pro úroveň okresních měst jsou dostupné hodnoty emisí v jednotkách tuny za rok (2003, 2008) a vypovídají o koncentracích pevných látek v ovzduší – tj. polutanty PM10, oxidech dusíku a oxidu uhelnatém.

Sledování kvality pitné vody na úrovni okresních měst se ukazuje jako nejhůře proveditelné, chybí totiž relevantní a kontinuální zdroj dat tohoto typu. Měření kvality vody na úrovni obcí nejsou realizována každým rokem a v případě, že existují, bývají špatně dosažitelná. Z toho vyplývá doporučení české veřejné správě, aby posílila, zpřísnila a zpřístupnila monitorovací systém kvality pitné vody na úrovni českých měst. Pro vlastní korelační analýzu pak proto byly využity jen indikátory kvality ovzduší.

 

Tabulka 2– Indikátory kvality životního prostředí ve městech ČR v roce 2008

 

Korelační analýza cen nemovitostí a indikátorů kvality ovzduší ve městech ČR

Hypotéza vlivu kvality životního prostředí na ceny nemovitostí nebyla na základě provedené korelační analýzy plně potvrzena. Výsledné korelační koeficienty mezi cenami nemovitostí a hodnotami emisí základních znečišťujících látek prokazují nevyšší hodnotu kolem - 0,28, která představuje jen nízkou závislost proměnných.

 

Tabulka 3- Korelační koeficienty mezi cenami nemovitostí a indikátory ŽP v roce 2003

 

PM10

NOx

CO

Cena byt

-0,146482659

-0,282942364

-0,046650409

Cena pozemek

-0,168173349

-0,054144856

-0,112604955

Ceny nemovitostí[3]

-0,157438923

-0,26642492

-0,058358868

 

 

Tabulka 4- Korelační koeficienty mezi cenami nemovitostí a indikátory ŽP v roce 2008

 

PM10

NOx

CO

Cena byt

-0,050733813

-0,213574517

0,057516086

Cena pozemek

-0,163223717

-0,213574517

-0,099588505

Ceny nemovitostí

-0,064614179

-0,215480437

0,043312853

Vyšší závislosti mezi proměnnými bylo dosaženo pomocí rozdělení zkoumaného souboru měst do pěti kategorií dle počtu obyvatel ke dni 1.1.2010. [5]

 

Tabulka 5– Kategorie měst dle počtu obyvatel

Počet obyvatel

Kategorie

0 - 20 000

1

20 001 - 40 000

2

40 001 - 90 000

3

90 001 - 250 000

4

250 001 - 400 000

5

Další korelací hodnot (tentokrát provedenou v menších souborech měst) bylo zjištěno, že některé hodnoty korelačních koeficientů v jednotlivých kategoriích dokládají význačnou těsnost závislosti (př. -0,586557277 pro ceny pozemků a polutanty PM10 ve městech první kategorie – do 20 000 obyvatel). Avšak většina korelačních koeficientů prokazuje pouze závislost nízkou (absolutní hodnoty intervalu <0 - 0,3>). Nelze tedy opět z takto vypočtených hodnot korelačních koeficientů hypotézu potvrdit.

Obecně lze tedy říct, že závislost mezi cenami nemovitostí a kvalitou životního prostředí v ČR neexistuje a nelze ji potvrdit korelační analýzou původně zkoumaného souboru 70 českých měst.

 

 

Případové studie Brno-město a Ostrava-město, Hradec Králové a Pardubice

Při porovnávání na konkrétních dvojicích českých měst nicméně vliv kvality životního prostředí vypozorovat lze. Případovou studií sledující velká města bylo zjištěno, že ceny nemovitostí jsou vyšší ve městě s lepší kvalitou ovzduší. Tento fakt dokládají následující dvě tabulky, které jsou zaměřeny na dvojici měst Brno-město a Ostrava-město a aglomeraci Hradec Králové a Pardubice.

V tabulkách je červeně zvýrazněno pořadí měst, které pro příslušný indikátor prezentuje oblasti se zhoršeným stavem životního prostředí. Pořadí cen nemovitostí je uvedeno vzestupně – od nejlevnějších po nejdražší města a u indikátorů je pořadí obdobně znázorněno vzestupně – od „nejhorší“ po „nejlepší“ hodnoty kvality životního prostředí.

 

Tabulka 6- Brno-město a Ostrava - město

Rok

Město

Cena bytu v Kč/m2

Pořadí cen bytů

Cena st. pozemku v Kč/m2

Pořadí cen st. pozemků

KES

Pořadí KES

PolutantyPM10 v tunách

Pořadí polutantů PM10

NOx v tunách

Pořadí NOx

CO v tunách

Pořadí CO

2003

Brno-město

16 048

70

1 450

65

0,6978

36

158,8

70

1 058,8

21

361,2

70

 

Ostrava- město

6 668

28

561

25

0,4359

20

3 988,3

1

13 953,1

3

75 966,2

1

2008

Brno- město

34 093

70

1 680

56

0,6952

36

120

69

671,5

25

639

62

 

Ostrava- město

20 239

52

767

9

0,4448

22

2294,6

1

11 744,5

3

64 209,7

1

 

 

Tabulka 7- Aglomerace Hradec Králové a Pardubice

Rok

Město

Cena bytu v Kč/m2

Pořadí cen bytů

Cena st. pozemku v Kč/m2

Pořadí cen st. pozemků

KES

Pořadí KES

Polutanty PM10 v tunách

Pořadí polutantů PM10

NOx v tunách

Pořadí NOx

CO v tunách

Pořadí CO

2003

Hradec Králové

15 306

69

2 134

69

0,5767

30

540,9

47

353,5

50

1 603,7

45

 

Pardubice

7 712

42

1 184

61

0,3578

15

933,3

6

12844,8

4

2 326,1

17

2008

Hradec Králové

27 643

69

2 920

69

0,5787

30

204,7

61

209,7

59

1019,5

52

 

Pardubice

24 970

65

2 445

66

0,3342

15

603,9

8

9 040,1

5

1 502,4

28

 
Brno-město a Ostrava-město jsou dvě největší krajská centra, bezpochyby v obou městech existuje dostatečný ekonomický i sociální potenciál a dopravní dostupnost a občanská vybavenost musí odpovídat potřebám obyvatel města. Z porovnání cen nemovitostí vychází nižší ceny v Ostravě a také kvalita životního prostředí je zde výrazně horší. Zatímco Brno-město zaujímá i po pěti letech nejvyšší pozici z hlediska cen bytů, Ostrava-město zaznamenala v roce 2008 dokonce viditelné zlevnění cen stavebních pozemků. Byty se sice v Ostravě výrazně zdražily, ale stále nedosahují výše cen brněnských bytů. Jednoznačně je Ostrava levnější lokalitou z hlediska trhu nemovitostí pro bydlení. Ostrava dokonce zaujímá prvenství v hodnotách znečištění ovzduší polutanty PM10 a CO v roce 2003. Situace po pěti letech zůstává stejná. V tomto ohledu jsou hodnoty znečištění ovzduší v Brně příznivější a případová studie potvrzuje hypotézu závislosti cen nemovitostí a stavu životního prostředí.

Z tabulky porovnávající města Hradec Králové a Pardubice už je na první pohled zřejmé, že Hradec Králové v průběhu obou sledovaných let obsadil vyšší pořadí jak v cenách nemovitostí, tak v případě hodnot znečištění ovzduší (čím vyšší pořadí, tím lepší kvalita ovzduší). Pardubice sice také patří do skupiny měst s dražšími nemovitostmi, ale na druhou stranu tabulka podává informace i o vyšších koncentracích látek znečišťujících ovzduší v Pardubicích, konkrétně červeně zvýrazněné 4. a 5. pořadí emisí NOx. Obecně tedy lze ze zjištěných dat vyvodit závěr, že kvalita ovzduší i ekologická stabilita je lepší v Hradci Králové. Tomuto zjištění ještě odpovídá skutečnost, že ceny nemovitostí jsou vyšší v Hradci Králové, tzn. případová studie Hradec Králové a Pardubice potvrzuje předpoklad závislosti cen nemovitostí na kvalitě životního prostředí.

 

Závěr a shrnutí

Téma cen nemovitostí je z pohledu dnešní reality velice aktuální, především s ohledem na hektický vývoj posledních tří let od samotného počátku hospodářské a finanční krize v roce 2008. Zajímavé je sledovat trendy a ekonomické procesy, kterými jsou na trhu realit ceny vytvářeny. Z ekonomického hlediska jde při utváření cen nemovitostí o čistě tržní mechanismus, kdy se na trhu střetává poptávka a nabídka po nemovitostech a směřují k rovnovážnému stavu. Avšak práce připouští dále ještě vliv jiných faktorů, které mohou také hrát významnou roli v procesu vytváření cen nemovitostí.

Korelační analýza dostupných indikátorů nepotvrdila původní hypotézu (představenou v úvodu článku), že na území s vyšší kvalitou životního prostředí je výskyt dražších nemovitostí. Analýza vycházela ze zkoumaného souboru 70 českých měst. Vedle toho při porovnání některých konkrétních případů velkých měst (Brno/Ostrava a Hradec Králové/Pardubice) jsou výsledky odlišné a připouští zkoumanou závislost cen nemovitostí a indikátorů kvality životního prostředí. Město s tradicí spíše průmyslovou vykazuje vyšší emise základních znečišťujících látek v ovzduší a v důsledku toho je ovlivněna atraktivita lokality k bydlení. Ceny nemovitostí jsou zde nižší než ve městě s lepší kvalitou ovzduší. Brno a Hradec Králové jednoznačně vykazují vyšší hodnoty průměrných kupních cen nemovitostí než města Ostrava a Pardubice.

Z výsledků zkoumání souvislosti cen nemovitostí a kvality životního prostředí je zřejmé, že při hodnocení kvality životního prostředí lze narazit na určitá úskalí spojená se zdroji dat, ale i přesto byla korelace hodnot provedena a na základě dostupných údajů byl vytvořen závěr, že ceny nemovitostí v českém prostředí nejsou nikterak významně závislé na kvalitě životního prostředí.

 

Poděkování

Tento článek vznikl s přispěním finančních prostředků studentské grantové soutěže Univerzity Pardubice na Fakultě ekonomicko-správní.

 

Informační zdroje

[1]  LUX, Martin; SUNEGA, Petr. Socioekonomie bydlení : Vybrané výstupy [online]. 2004 [cit. 2011-04-02]. Trh s bydlením v metropoli prizmatem ekonomické sociologie: "tranzitivní" faktory vysokých cen vlastnického bydlení v Praze. Dostupné z WWW: <http://seb.soc.cas.cz/projekty/nabidka_cz.htm>.]

[2]  Český statistický úřad [online]. 2010, 2011-02-25 [cit. 2011-04-08]. Ceny sledovaných druhů nemovitostí v letech 2007 - 2009 . Dostupné z WWW: <http://www.czso.cz/csu/2010edicniplan.nsf/p/7009-10>.

 

[3] Český statistický úřad [online]. 2010 [cit. 2011-05-03]. Okresy v České republice. Dostupné z WWW: <http://www.czso.cz/csu/2010edicniplan.nsf/p/1303-10>.

[4]  Český statistický úřad [online]. 2006 [cit. 2011-05-03]. ČSÚ a Územně analytické podklady za obce České republiky. Dostupné z WWW:<http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/csu_a_uzemne_analyticke_podklady_za_obce_ceske_republiky>.

[5]  Regionální Informační Servis [online]. 2010 [cit. 2011-04-22]. Obce - ČR. Dostupné z WWW: <http://www.risy.cz/cs/vyhledavace/obce>.

 

Literatura

BAKYTOVÁ, Hedviga, et al. Statistická indukce pro ekonomy. Praha : SNTL, 1986. 343 s. ISBN L31-C3-IV-41/38362.

ČMEJREK, Jaroslav. Obce a regiony zhodnocení. Praha : Alfa, 2008. 165 s. ISBN 978-80-87197-00-4.

DOČKAL (ED.), Vít. Šest let regionální politiky v ČR : Šance a limity. Brno : Masarykova univerzita, 2006. 115 s. ISBN 80-210-3983-3.

MATES, Pavel; WOKOUN, René. Management regionální politiky a reforma veřejné správy. Praha : Linde - Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2006. 349 s. ISBN 80-7201-608-3.

Ministerstvo pro místní rozvoj. Strategie regionálního rozvoje České republiky. Vyd.1. Praha : Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, 2006. 163 s. ISBN 80-239-7497-1.

SEJÁK, Josef. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Vyd.1. Praha : [s.n.], 1999. 256 s. ISBN 80-7169-393-6.



[1] schopnost ekosystému vyrovnávat se s vlivy v daném území

[2] Koeficient ekologické stability (KES) je poměr mezi stabilními a nestabilními ekosystémy. Jedná se o teoretický a orientační ukazatel ekologické stability. Počítá se jako podíl výměr druhů pozemků v daném území.

[3] Součty průměrné kupní ceny bytu a průměrné kupní ceny stavebního pozemku v daném městě